IMPAYES DE LOYERS, comment récupérer son dû ???

Bonjour,

J'ai acheté un appartement en 2008 comme résidence principale.
Ayant appris ma mutation quelques mois plus tard à 600 km de là, j'ai décidé de confier mon logement à un agent immobilier pour le louer en rédigeant un mandat.

L'agent immobilier m'ayant rassurée dans la démarche, celui-ci m'a conseillé de seulement s'occuper des visites, de l'état des lieux et que je touche directement les loyers sans son intermédiaire.
Ayant un travail qui me demandait des déplacements très souvent, c'était un bon compromis pour moi. L'assurance d'un professionnel et la tranquilité!

Bref, mutée au 01/08/2009, je reçois quelques jours plus tard un appel de l'agent en question. Ayant trouvé des locataires, il me dit établir leur dossier complet et me l'envoie une fois le bail signé.
Dans tous ces papiers, j'ai pu avoir une fiche de renseignement brièvement remplie des locataires, mais aucun justificatifs de revenus (hormis la date de CDI de 1700€ du locataire à/c du 01/09/2009 donc postérieur à l'entrée dans les lieux !!)
DONC AUCUNS JUSTIFICATIFS

Mais bon...., ayant confiance, je me dis qu'il a tous les renseignements à son niveau.
De plus il m'a fait parvenir le chèque du 1° mois avec les charges et la caution de 500€ (1 mois de loyer sans charges).
Jusque là normal...

Un mois plus tard, je relance mes locataires pour le mois d'octobre. Me justifiant de recevoir une paie le 10 du mois, ils ne peuvent me faire le versement avant...sauf qu'on était déjà le 18 du mois !!! Ca commence......
Je reçois alors un virement de 500€ cinq jours plus tard, donc le loyer sans les charges.
A SAVOIR QUE LES CHARGES COMPRENNENT L'EAU ET LE CHAUFFAGE !!! soient 130€ par mois que je paie au syndic d'avance, 2 fois dans l'année !!
Le locataires étant en couple, ils me certifient que l'homme me verse le loyer et sa femme les charges. Mais toujours rien !!!!!
Et depuis, je n'ai touché que le loyer de novembre 2009 et depuis, plus rien.....

Je les contacte à chaque fois et en novembre, ils me disent lancer une procédure de surendettement auprès de la banque de France. Dossier que je viens de recevoir pour remplir avec leur dettes de loyer qui s'élèvent aujourd'hui à plus de 2300€.

J'ai reçu un message téléphonique d'une des employées de la banque de France qui a contacté mes locataires suite à ma réponse car elle était étonnée du non paiement des loyers !!!
Et celui-ci a dit s'en acquitter dès que possible. Celle-ci lui demande également de régler sa dette et celui-ci de lui répondre ne pouvoir me donner que 50€ par mois !!! On croirait rêver !!

A raison de 50€ par mois, je vous laisse faire le calcul....

Par conséquent, je ne vois pas trop comment la situation pourrait s'arranger. Je suis actuellement en congé maternité puis en congé parental..mon emploi ayant des horaires très exigeants, les modes de gardes ne nous satisfont pas !!!
Hors, c'est mon premier enfant et je ne toucherai presque rien. Le loyer ne rembourse même pas mon crédit...c'est donc moi qui vais vite me retrouver dans la panade !!!!

Alors, vers qui dois-je me retourner :
- la commission de surendettement ?
- le tribunal ? (à savoir que leur dossier de surendettement accepté, il est impossible de faire une saisie sur salaire !)
- l'agent immobilier ? qui ne s'est pas assuré de la solvabilité des locataires et qui n'a pas jugé bon demander une personne pour caution étant donné qu'il touchait 3 fois le loyer sans les charges !!!

Voilà toute l'histoire !!! Je sais c'est long mais au moins vous avez toute la situation...

Merci d'avance

Avez vous les conditions générales du contrat qui vous lie avec la société immobilière?

Je leur ai signé un mandat de location non exclusif...je n'ai pas vu de clauses particulières... je peux vérifier si besoin, mais c'est une feuille recto verso tout à fait banale à première vue.

Bonjour Layaute
la, il nous faudrait en effet le contrat avec l'agence immobiliere qu'on vérifie les engagements contractuels que vous avez souscrits ensemble pour définir la responsabiité ou pas de l'agence .
Vous mettez la procédure entre temps en marche aupres du tribunal d'instance de votre domicile pour les loyers impayés et vous joignez cela à une mise en demeure à vos locataires de regler les loyers impayées à ce jour .

Vous ne vous occupez pas de leur dossier de surendettement pour l'instant, car il n'est pas meme pas accepter à ce jour

De plus , c'est le tribunal qui apprécira ou pas l'échéance qu'elle fixera elle meme si elle le juge bon

Voila ce qui me semble etre judicieux de faire à ce stade

Maintenant, nous allons avoir aussi l'avis de nos Juristes sur votre cas

A bientot

Merci beaucoup pour les conseils ...je vais essayer de trouver de quoi scanner mon contrat de "mandat" ...
Mais pour ce qui est du dossier de surendettement, il a déjà été accepté par la Banque de France si j'ai bien tout compris.
J'ai reçu un premier courrier m'expliquant :
- leur situation
- leurs dettes
- leurs revenus
et l'acceptation de leur dossier au titre du surendettement pour un recouvrement en procédure classique, auquel j'ai répondu rapidement en expliquant moi-même ma situation comme indiquée plus haut.
J'ai reçu un deuxième courrier en début de semaine dernière pour me demander d'accepter ou non le plan conventionnel de recouvrement sur 36 mois !!! Tout en sachant que mes locataires n'honorent pas leur loyer en cours !

Merci encore de l'intérêt porté à mon cas

Bonjour
je vais laisser nos juristes répondrent à la question du dossier surrendettement
Car j'avoue la que je ne sais pas trop comment il faut se positionner, bien qu'à mon avis, vous pourriez aussi faire valoir qu'ils n'honorent aucune dette depuis leur plan de surrendettement à cette commission

Attendez que quelqu'un vienne se pencher sur votre probleme

Merci à vous !

Bonjour Layaute,
L'agence immobilière est à mon himble avis bien peu scrupeuleuse ( au regard de tous les papiers que mon agence m'a demandé pour mon appart).
Sachant; qu'un loyer ne peut dépasser le taux d'endettement de 33% par rapport au salaire, l'agence n'a pas du être très regardante !! Ne serait ce pas des amis de l'agence vos locataires ????
Sinon :
1. Avez vous contracter une assurance "garantie des propriétaires en cas de loyers impayés" ? Si oui, faites là jouer !!
2. S'il y a une clause résolutoire dans votre contrat de bail :
Une clause " résolutoire " du contrat peut permettre la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges.
Dans ce cas, pour obtenir le départ du locataire :

• Le propriétaire doit faire délivrer par un huissier un commandement de payer comportant obligatoirement la reproduction intégrale de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'adresse du Fonds de Solidarité Logement doit être indiquée.
  
• Le locataire dispose alors de deux mois pour payer intégralement sa dette.
  
• A défaut le propriétaire qui souhaite obtenir l'expulsion doit l'assigner devant le tribunal par huissier de justice.
  

3. S'il n'y a pas cette clause :
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le Tribunal d'Instance et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion.
Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
4. Par rapport à la procédure de surendettement :

si aucune solution amiable n'est trouvée devant la commission, le locataire peut lui demander de recommander des mesures dont le juge pourra prononcer l'exécution d'office.
La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires. Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d'expulsion ;

La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires.

Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d'expulsion.

Mille excuses pour le retard dans la réponse
Cordialement

Merci beaucoup pour la réponse...pas de problème, y'a pas de retard !!!!

Donc, oui, il y a une clause résolutoire pour impayés de loyers je cite :

"Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :
- deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie de loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat;
-un mois après un commandement infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs.
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le LOCATAIRE devra libérer immédiatement les lieux. S'il s'y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé."

Je sais très bien que mes locataires ne pourront me rembourser en 2 mois !!!
Alors, si je leur fait délivrer un commandement de payer par un huissier, il n'y aura pas de suites.

De plus, le fait d'avoir un dossier en cours de traitement à la commission de surendettement ne les protège-t-il pas ?

D'après la close résolutoire, 2 mois après ce commandement de payer infructueux, les locataires doivent quitter immédiatement le logement.
L'intervention en référé n'intervient que s'ils refusent....et qu'est-ce qu'un référé ..est-ce une procédure longue? Au vu du texte c'est une "SIMPLE ORDONNANCE"

Merci.

Claire

Bonjour Claire,
Vous êtes en qq sorte protégée par la procédure de surenettement car c'est vous qui serez remboursée en priorité. N'oubliez pas de vous fiare connaitre si ce n'est déjà fait .
Avez vous une assurance ??
Vous pouvez entamer une procédure d'expulsion, le fait qu'ils soient en procédure de surendettement ne vous enlève pas ce droit.
Avec la trève hivernale, ils seront dans le logement jusqu'au 15 amrs mais après ils snont expulsables. Vous devez tt de même vivre vous aussi !!!
Cela fait déjà + de deux mois qu'ils ne vous payent plus malgré vos relances. Faites une requête au Tibunal de Grande Instance.

C'est bien au TGI ? même pour le référé ?