L'expulsion du locataire pour non-paiement des loyers
Il s'agit ici du problème de la résiliation judiciaire du bail d'habitation pour acquisition de la clause résolutoire.
Quelle est la signification de cette phrase absconse ?
Il faut en revenir ici à la lecture de tout contrat de bail d'habitation (appelé vulgairement contrat de location) qui prévoit de façon quasi-systématique une clause résolutoire, c'est à dire une clause qui prévoit la résiliation de plein droit (la cessation automatique) du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire.
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions de validité de la clause résolutoire qui n'est admise que dans trois hypothèses de carence du locataire :
défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus
non-versement du dépôt de garantie
défaut d'assurance des lieux
Intéressons nous plus particulièrement à la procédure applicable en cas de non-paiement des loyers.
L'article 24 de la loi de 1989 impose au bailleur de délivrer un commandement qui doit reproduire, à peine de nullité, un certain nombre de mentions légales. Le commandement doit être signifié par huissier. L'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception n'est pas suffisant au regard de la loi, de même qu'une assignation en référé.
La clause résolutoire ne produit son effet ("n'est acquise") qu'après un délai de deux mois à compter de la date de signification du commandement. Le locataire dispose donc de ce délai pour régulariser sa situation.
Passé ce délai, le bailleur peut assigner le locataire aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, c'est à dire la résiliation du bail, devant le Président du Tribunal d'Instance du lieu de résidence du locataire, statuant en formation de référé.
L'article 24 de la loi de 1989 impose au bailleur de faire notifier au préfet l'assignation, deux mois avant la date d'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Ce délai de deux mois permet au locataire de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement ou les services sociaux.
En pratique, c'est l'huissier chargé de délivrer l'assignation au locataire qui s'occupe d'informer le préfet.
Le juge du Tribunal d'Instance peut accorder des délais de paiement au locataire, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil (délai de deux ans au maximum), si celui-ci semble en mesure d'apurer sa dette.
Pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Mais, cela n'autorise, en aucune façon, le locataire à ne plus acquitter le loyer courant.
Si le locataire acquitte sa dette locative dans le délai, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Si le locataire ne propose pas d'apurer sa dette ou s'il ne respecte pas l'engagement pris lors de l'audience, le propriétaire peut faire exécuter par Huissier la décision du Tribunal : condamnation à acquitter les loyers dus (en pratique, saisie des biens mobiliers du locataire pour être mis aux enchères), condamnation à acquitter une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu'au jour où le locataire quitte les lieux, expulsion de celui-ci par la force publique s'il ne part pas volontairement.
A noter que toute expulsion de locataire est impossible lors de la période hivernale de chaque année, soit du 1er novembre au 15 mars.
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