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Problème servitude de passage non déclarée et défaut de conseil du notaire

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feith

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Bonjour à toute la communauté,

Je me permets de vous contacter au sujet de notre acte de vente et ce que nous estimons être un défaut de conseil de la part de notre notaire.

Nous avons acquis en Mars 2013 une maison mitoyenne par les garages (située à Parempuyre - 33) via l’office notariale du vendeur.

Le bien a été construit en 2001 via IGC. L’ancien propriétaire a qui nous avons acheté le bien a elle même été conseillé par ce même notaire depuis l’acquisition initiale.

L’accès à notre bien a toujours été réalisé via l’allée goudronnée permettant de mener aux 2 garages et aux 2 portes d’entrée respectives de nos deux habitations (à noter que la maison d'à côté est en location, et que le propriétaire n'y habite pas).

Lors de l’achat et de la signature de l’acte de vente, nous avons posé la question concernant l’appartenance et l’entretien de cette voie d’accès aux garages et portes d'entrée. Il nous a été répondu que cela « appartenait » au lotissement/CUB.
L’acte de vente ne contient que le plan cadastral avec notre parcelle. Malgré notre demande, l’office notarial (pourtant en charge du lotissement depuis sa création) n’a pas été capable de nous fournir d’autres plans justifiant de la superficie de notre terrain ou de notre habitation.
En 2014, nous avons souhaité entrer dans un projet d’implantation d’un portail, face au garage, en « fermant » totalement notre parcelle ainsi parvenir à bénéficier pleinement de la surface de notre terrain.
 
A ce titre, il nous aura fallu faire nous même la démarche auprès de service de l’urbanisme de la commune pour récupérer les plans obligatoires (dimensions maison, parcelle, etc) afin de pouvoir connaître précisément la dimension de notre parcelle et ses limites…

Cela n’aurait-il pas dû être réalisé en amont par le notaire ?

Le 28 Avril 2014 nous avons adressé un mail à notre notaire concernant ce projet de clôture/portail. En effet en lisant le plan cadastral nous nous sommes aperçu que la voie d’accès goudronnée appartient pleinement à la parcelle voisine.
A notre demande, nous nous sommes rencontré le Mardi 10 Mai 2014 à l’office notariale afin d’échanger de vive voix et de présenter les éléments qui nous amène à penser à succession d’anomalies :

  1. Un des plans qui était joint au permis de construire par le promoteur immobilier de l’époque, évoque l’existence d’une servitude de notre parcelle sur celle du voisin pour l'accès.
  2. A date, aucun élément ne stipule de servitude de fond dominant dans notre acte. Le notaire a également vérifié l’acte de vente de la parcelle voisine (qu’il a lui même réalisé) ; ce dernier ne stipule pas non plus de servitude de fond servant.


Nous estimons donc pouvoir affirmer que le propriétaire voisin peut à sa guise fermer la voie d’accès lui appartenant et nous empêcher d’accéder à notre garage et porte d’entrée. Car à aujourd’hui, une haie végétale, une clôture grillagée et un arbre nous empêche tout accès sur notre terrain. Ces éléments extérieurs ne sont pas de notre fait, mais dates de la construction de notre bien.
En outre, l'ancien propriétaire contacté le même jour par le notaire, et en ma présence, ne semblait eux aussi pas au fait de cette servitude malgré les indications du cadastre.
Suite à notre entretien du 28 Avril 2014, le notaire a envoyé par courrier simple une lettre à destination des propriétaires voisins, demandant la régularisation d'un accord "oral" et non formalisé.
A ce jour, nous n’avons pas connaissance d’un retour de la part des propriétaires de la parcelle voisine. Suite notre demande, le notaire adresse un recommandé cette semaine pour relancer le propriétaire voisin ; nous l'avons même enclain à téléphoner, étant lui même leur notaire.


L’absence de servitude formalisée nous amène aux conclusions suivantes :
·         En l’état notre bien est dévalué en cas de vente : Il ne nous sera pas possible d’éluder cette problématique de voie d’accès sous peine de poursuites.
·         La formalisation de la servitude peut se faire en l’échange d’un dédommagement financier du propriétaire de la parcelle voisine. Nous estimons que cette situation n’est pas de notre fait, et nous ne voyons pas pourquoi nous aurions à palier financièrement les erreurs commises antérieurement par les protagonistes de cette affaire.
·         La réalisation d’un accès privatif côté rue (à défaut d’accord amiable), rendrait impératif une manœuvre en marche arrière des plus hasardeuses afin de gagner l’entrée du garage à l’autre bout de la parcelle nécessitant l’abattage de l’arbre :

Nous estimons que cette anomalie résulte clairement d’un défaut de conseil et de vérification en amont de la part de notre notaire; et qu’à la connaissance de cette problématique, nous aurions pu revoir notre proposition d’achat, voire la retirer.
Nous avons pour le moment opté pour une stratégie "douce" avec un dialogue avec le notaire qui a reconnu la boulette. Sauf qu'à ce jour il n'y a aucun résultat dans sa démarche....

Nous hésitons donc à faire un courrier au Président de la chambre des notaires de Bordeaux afin d'expliquer notre situation (photos, plans...).

Compte tenu de cette situation, nous souhaitons donc connaître votre avis et conseils quant aux alternatives s’offrant à nous pour que chaque partie puisse sortir la tête haute dans un accord gagnant/gagnant ?



Merci par avance à celles & ceux qui apporterons leur(s) avis.

Amt

Feith

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2 servitude le Mar 29 Juil - 14:54

kenfou

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Bonjour,
Je pense qu'effectivement le notaire a manqué à ses obligations, vous n'aurez pas du avoir tous ces pbs. Si vous estimez que le notaire aurait du fournir toutes les informations, faites votre réclamation devant la chambre des notaires. Ensuite, si le terrain appartient à votre voisin et qu'une servitude existait pour circulations et viabilités alors votre voisin n'aura pas le choix de vous laisser circuler. En effet, la loi interdit (code civil : section servitudes) de bloquer l'accès à une parcelle. Cette interdiction n'est valable seulement et seulement si vous n'avez pas d'autres choix. Bien à vous.

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