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Quelle procédure suivre en cas de vice-caché ?

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Alexia

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Bonjour,
j'ai acheté une maison il y 1 semaine. Le week-end suivant lorsque j'ai commencé les premiers travaux de décoration, je me suis aperçue que la tapisserie d'un des murs tombait en lambaux, surprise j'ai tiré dessus et elle s'est totalement décollée. Le mur est tout humide, il y a visiblement une infiltration d'eau (par le sol je pense). je ne pouvais pas le voir lors des visites étant donné que 2 gros meubles étaient placés devant ce mur. je pense qu'il s'agit d'un vice caché. L'ex-propriétaire était forcément au courant de l'humidité de ce mur étant donné qu'il a renforcé le mur avec de l'enduit et qu'il l'a percé pour mettre 3 bouches d'aération dans ce même mur. J'ai acheté ce bien via une agence. Quelles sont les démarches à suivre. Dois-je adresser une lettre en recommandé à l'agence en expliquant les faits et attendre qu'ils contactent eux même l'ex-propriétaire? Dois-je plutôt contacter mon notaire (qui est le même que celui de l'ex-propriétaire) ? Dois-je faire faire un devis avant d'avertir le propriétaire pour comprendre d'où vient réellement le problème ? je ne sais quelles sont les démarches à suivre sachant que dans l'idéal je souhaiterai régler ce problème à l'amiable. Merci

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Immobilier ancien : les recours en cas de vices cachés


Quelques mois après l'achat, vous vous apercevez que votre maison ou votre appartement souffre de graves défauts. Deux solutions existent pour avoir gain de cause. Tout dépend de l'âge de votre logement. A noter cependant qu'un logement rentre dans le parc ancien dès lors qu'il subit une première mutation. Peu importe qu'il ait été construit il y a deux ou vingt-cinq ans.






La garantie décennale


cloisons

Une garantie contractuelle
Si votre logement a moins de 10 ans, il bénéficie d'une garantie contractuelle : la garantie décennale.
Vis-à-vis de vous, acheteur, le promoteur ou le constructeur doit réparer pendant 10 ans les défauts rendant le logement impropre à sa destination ou affectant sa solidité. Sont ainsi visés:

* les dommages survenants à tout élément du bâtiment qui ont pour effet de compromettre sa solidité (fondations mal exécutées, toiture défectueuse)
* les dommages suceptibles d'affecter l'un des éléments de l'ouvrage ou l'un de ses équipements indissociables et de rendre le logement impropre à sa destination (défaut de l'escalier empêchant d'accéder à l'étage, joints de terrasses défectueux entraînant des infiltrations d'eau...).


Faire jouer la garantie décennale
Vous devez donc agir dans les 10 ans qui suivent la construction de votre logement, envers le professionnel, en lui décrivant les malfaçons dans une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception.
S'il fait la sourde oreille, adressez-lui une mise en demeure et au pire intentez une action devant le tribunal de grande instance.





Les vices cachés



Au-delà de 10 ans : une protection en cas de vices cachés
Un logement de plus de 10 ans n'est couvert par aucune garantie contractuelle. Il n'est couvert qu'en cas de vices cachés. En effet, en cas d'apparition d'un vice qui était caché au moment de la vente, comme par exemple, une toiture qui s'effondre ou des inondations fréquentes occasionnant des fissures, l'acquéreur peut faire jouer l'action des garanties de vices cachés prévue par l'article 1648 du Code civil.


Les conditions de recevabilité de l'action en garantie des vices cachés
Pour que cette action soit recevable, deux conditions doivent être réunies :

* le vice doit être caché au moment de la vente, c'est-à-dire invisible même aux yeux avertis d'un professionnel ou d'un technicien.
* l'action doit être intentée dans un bref délai, c'est-à-dire dans les semaines qui suivent l'acquisition.

En tant qu'acquéreur, vous pouvez demander, à l'amiable ou le cas échéant, devant le tribunal de grande instance:

* soit l'annulation de la vente
* soit une réduction du prix de vente sous forme d'indemnité
* soit le versement des sommes nécessaires à la réparation du vice.


Attention à la clause de non garantie des vices cachés !
Attention ! Parfois le vendeur insère dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices, précisant que vous prenez le bien en l'état et renoncez à tout recours.
Cette clause est valable, sauf si votre vendeur est un professionnel ou si, par ailleurs, vous pouvez prouver que ce vice était connu par le vendeur au moment de la signature de l'acte.

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L'article 1641 du code civil

Au-delà du code de la consommation, le code civil offre à l’acheteur d’un bien, qu’il soit ou non professionnel, un certain nombre de garanties dont les principales sont l’obligation de délivrer une chose conforme aux spécifications convenues par les parties (article 1604 du code civil) et celle de garantir la chose vendue. Cette dernière garantie se divise en deux branches : la garantie de la possession paisible de la chose vendue ou garantie en cas d’éviction (article 1626 du code civil) et la garantie contre les défauts cachés de la vendue ou garantie contre les vices cachés (article 1641 du code civil).L’action intentée sur le terrain de l’obligation de délivrance est souvent confondue avec celle de la garantie contre les vices cachés mais les modalités de mise en œuvre et les conséquences sont spécifiques en matière de garantie des vices cachés.
1. La garantie des vices cachés :
Définition l’article 1641 est clair : Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. L’acheteur met en principe en œuvre l’action en garantie lorsque la chose vendue a un vice caché qui la rend impropre à sa destination tandis qu’il mettra en œuvre une action fondée sur l’absence de délivrance lorsque la chose vendue ne sera pas conforme à ce qui était prévue au contrat passé entre les parties. A première vue, les choses sont simples, l’action en garantie contre les vices cachés sera très souvent intentée lorsque le bien aura un défaut de construction ou un vice de conception : livraison d’une voiture neuve qui fait des tonneaux à vitesse réduite dans les virages en raison d’un vice de conception. L’action pour défaut de délivrance sera ouverte à la partie pour laquelle la chose livrée ne correspondra pas aux spécifications prévues à la commande quant à son identité, ses qualités ou sa quantité : livraison d’un autre modèle de voiture que celui commandée ou d’une voiture neuve dont le millésime ne correspond pas à celui de la commande. Les actions sont clairement séparées, mais la jurisprudence a confondu en de nombreuses occasions les deux notions : des défauts de conceptions sont ainsi sanctionnés comme des défauts de conformité en dépit des textes. Le juge agit ainsi dans un souci de protection de l’acquéreur, les modalités de mises en œuvres de ces actions et les sanctions y afférentes étant assez strictement encadrés en matière de vices cachés.
2. Garantie des vices cachés : mise en œuvre :
La plus grande particularité de l’action en garantie contre les vices cachés repose sur le délai pour agir : l’action doit être intentée dans un bref délai qui dépend de la nature des vices ainsi que des faits de l’espèce (article 1648 du code civil)Ce délai court du jour de la découverte du vice par l’acheteur qui est le plus souvent le jour de la notification du rapport d’expertise faisant apparaître le vice. Sa durée est souverainement appréciée par les juges du fonds qui s’oriente vers un délai qui est généralement d’un an. Ce délai n’est pas systématique et il a pu être rallongée lorsque des manœuvres du vendeur ont retardé la mise en œuvre de l’action. Passé ce bref délai, l’acheteur ne peut plus intenter cette action, tandis que l’action fondée sur le défaut de conformité de la chose livrée n’est soumise à aucune condition délai. En cas de ventes successives du même bien, l’action en garantie se transmet avec le bien vendue. L’acquéreur final a ainsi le choix entre agir contre le ou les vendeurs intermédiaires ou bien contre le fabricant du bien. L’action ne se perd pas avec la transmission du bien, le vendeur intermédiaire actionnée par l’acquéreur pourra à son tour actionnée en garantie le fabricant du bien. L’acquéreur n’a pas besoin de prouver la connaissance du vice par le vendeur car l’action est indépendante de cette connaissance. Par contre, l’acquéreur doit prouver l’existence du vice caché lequel devait exister avant la vente ou au moins existé à l’état de germe. Une fois le vice reconnu devant les tribunaux, l’acquéreur a le choix entre une action rédhibitoire, rendre la chose et se voir restituer la totalité du prix de vente, et une action estimatoire, garder la chose et se voir restituer une partie du prix sur arbitrage d’expert (article 1644 du code civil).Au-delà de ces deux actions, l’acheteur a pu subir un préjudice lié au vice caché de la chose, mais l’établissement d’un lien de causalité entre ce préjudice et le vice caché ne suffit pas pour que le préjudice lui soit réparé sur le terrain de l’action en garantie des vices cachés. Pour se voir indemnisé, l’acheteur devra en outre prouver que le vendeur connaissait le vice caché et prouver la mauvaise foi du vendeur (article 1645 du code civil). S’il n’y arrive pas, le vendeur pourra seulement être condamné à la restitution du prix et au remboursement de frais directement occasionnés par la vente (article 1646 du code civil).

Toutefois, pour passer outre la difficulté de prouver cette connaissance et compte tenu du déséquilibre des compétences entre un professionnel et un consommateur, le juge a instaurer une présomption de connaissance du vice caché au détriment du vendeur professionnel. Une fois établis le vice, le préjudice et un lien de causalité entre les deux, le vendeur est condamné à la réparation du préjudice sans qu’il soit besoin de prouver la connaissance du vice par le vendeur professionnel. Les modalités de mises en œuvres, notamment en ce qui concerne le bref délai et la réparation du préjudice cause souvent des difficultés aux acheteurs. La jurisprudence a pallié au problème du préjudice en instaurant une présomption, mais le bref délai mettant souvent fin aux espoirs des consommateurs, elle a très souvent confondu en une même notion défaut de conformité et vice caché. Les acheteurs actionnent pour plus de sûreté les vendeurs à la fois sur le fondement de l’article 1641 et sur l’article 1603 du code civil, ces derniers ne savent alors plus à quel saint se vouer puisque le vendeur pourra passer de l’un à l’autre fondement à tout moment de la procédure.

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"Les délais pour agir"
Le délai pour intenter l'action en garantie des vices cachés est de 2 ans à compter de la découverte du vice.
...
L'acheteur peut commencer par saisir le juge des référés et demander une expertise. Cette saisine interrompt le délai de prescription de l'action.
Attention : si l'acheteur laisse passer le délai de 2 ans, il n'a plus d'action possible.

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LA GARANTIE DES VICES CACHÉS
Qu’est ce qu’un vice caché ?
Un vice caché est un défaut important qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné (l’habitation dans le cas d’un logement) ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur aurait refusé la vente s’il l’avait connu (par exemple, en cas de défauts affectant les fondations d’une maison, en cas de présence de termites dans un immeuble, ou encore si la maison est construite sur un terrain pollué). En présence de vices cachés, l’acheteur a le choix entre : - se faire restituer le prix de vente et les frais accessoires (et rendre l’immeuble) ; - ou bien demander une diminution de ce prix. Si le vendeur connaissait les vices cachés, il doit, en plus de la restitution du prix qu’il a encaissé, payer à l’acquéreur des dommages et intérêts.
La clause de non-garantie peut être autorisée
Si le vendeur est un particulier (non-professionnel) et s’il ignorait l’existence du vice, il peut s’exonérer de la garantie des vices cachés par une clause insérée dans l’acte de vente. En pratique, cette clause figure d’ailleurs systématiquement dans les contrats de vente. Il faut cependant que le vendeur ne soit pas de mauvaise foi. S’il connaissait l’existence du vice, la vente pourrait être annulée pour « dol » (manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper quelqu’un pour avoir son consentement) et l’acquéreur pourrait obtenir non seulement la restitution du prix mais aussi des dommages et intérêts.
La clause de non-garantie est interdite
Dans certains cas, l’acquéreur est toujours garanti contre les vices cachés et la clause libérant le vendeur de sa garantie est écartée : - si le bien a été vendu par un professionnel (marchand de biens notamment), le professionnel est censé connaître les défauts du bien vendu et il ne peut s’en exonérer ni par une clause insérée dans l’acte ni en prouvant sa bonne foi ; - en cas de présence de termites, de plomb ou d’amiante dans les locaux et en l’absence de constats établis par le vendeur avant la vente.
Les délais pour agir
Le délai pour intenter l’action en garantie des vices cachés est de 2 ans à compter de la découverte du vice. S’il s’agit de la vente d’un immeuble à construire, l’action doit être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, c'est-à-dire 1 an à compter de la réception des travaux. L’acheteur peut commencer par saisir le juge des référés et demander une expertise. Cette saisine interrompt le délai de prescription de l’action. Attention : si l’acheteur laisse passer le délai de 2 ans, il n’a plus d’action possible.

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A NOTER !
Le délai de 2 ans pour agir en garantie des vices cachés est applicable aux contrats conclus depuis le 18/2/2005. Avant cette date, l’action devait être intentée « à bref délai » dès la découverte du vice, sans plus de précisions…

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Alexia

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Merci pour toutes ces réponses je vais adresser une lettre à l'agence qui s'est occupée de la vente en leur signalant que j'ai découvert une infiltrtion qui constitue selon moi un vice caché et en leur demandant de transmettre cette information à l'ancien propriétaire, en espérant que celui-ci se manifeste et que nous trouvions un arrangement à l'amiable.

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Je vous en prie Alexia Wink

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